住まいを売る契約の流れ
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依頼する不動産会社を選ぶ
自宅を売却する場合自分自身で買手を探す事も出来ますが親戚や知人に限られ希望価格で売却する事は難しいでしょう。不動産会社に依頼すれば広く買手を探せますし価格や税金/取引の流れなどについて広くアドバイスを得る事が出来ます。信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなるでしょう。買換える住宅の販売や仲介を行う不動産会社に売却も併せて依頼すれば売却できることが購入の条件のため売却活動に力を入れてくれます。また自宅などに売主募集というようなチラシを入れてくる不動産会社にはそのような物件を求めている買希望顧客がいる可能性があります。一般的には上記のようなことが言えますが売却を引き受ければ売る側の立場に立って販売を行ってくれます。最近では不動産会社同士でのネットワークも広がっていますので信頼できる会社だと思ったらそこの不動産会社にお願いすれば良いでしょう。
媒介契約の種類
売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。
(1)専属専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結する事は出来ません。つまり売却を完全に任せる事になるので不動産会社 の責任は重く売却活動に力を入れてくれる事でしょう。また依頼者に対して1週間に1度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。
(2)専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するものです。自ら発見した買手と売買契約を締結する事も出来ますが不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者に対して2週間に1度以上の報告義務があり契約の有効期間は3ヵ月です。
(3)一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼するもので自ら発見した買手と売買契約を締結する事も出来ます。尚これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。売却を依頼された不動産会社はこれらいずれかの媒介契約書を作成記名押印して依頼者に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立している事を証明し媒介報酬をめぐるトラブルを防ぐ為です。
売却活動の流れ
まず売却条件を決めます。売出価格/引渡時期/広告方法など不動産会社と相談して決定します。次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といったそれぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど不動産会社の広告活動に協力して下さい。広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら綺麗に見えるように清掃しておきましょう。内見では不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので内見に立ち会う場合においても対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。土曜日/日曜日/祝日/に自宅を開放し自由に見てもらうオープンハウス等を行い早期に買手を見つける方法もあります。
契約のポイント
買手が決まったら売買契約を締結し物件を引渡します。トラブルにならないためにも売買契約書を作成し売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成する事になりますので以下の点に注意して下さい。
まず手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は手付金の額に制限はありません。売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。
続いてローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられない事が判明した場合契約を白紙に戻すこれをローン特約と言います。個人間取引においてもローン特約を付ける事は多くなっています。また買主がローンを利用する場合金融機関によっては売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は売主・買主が連名で融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらう為の手続きを行います。
そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合民法で買主は代金を支払う事になっていますが通常契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは契約書に明記しておいた方が良いでしょう。
引渡時期については買換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉などが必要になる場合があります。
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